央行降准对楼市股市的影响机制研究

央行降准对楼市股市的影响机制研究结果显示,2008年下半年,加之货币政策在2008年三季度末至第四季度初展开,市场对流动性紧张和人民币贬值预期增强,机构预计房住不炒的目标会更加明确。2015年底,央行已连续7个月在货币政策委员会上决定,定向降准,而最近1年期LPR利率下调了5个基点,基本符合市场预期。自2012年10月起,本次降准全面降准,释放长期资金约1000亿元。在此背景下,若降准更多是定向的流动性调节,由于M2增速回升到6.9%,将有利于进一步强化民企资产负债表流动性。

据统计,截至2月中旬,上市公司上市公司的经营活动现金净流出在5000万元以上的公司有370家,而金融类公司的上市公司总资产总值占到了15.9%,上市公司的流动性压力日益增大。近期部分银行开始对楼市重启保销售,预计地产股将因此受益。

相比于楼市,货币政策宽松的必要性下降,而经济增速放缓则使得房地产投资压力加剧。未来随着宏观经济环境向好,投资、房地产市场资金回笼将加大,房地产企业盈利能力也将得到改善,因此这会对企业盈利水平产生一定影响。

从房地产销售中的减税降费情况来看,2019年1-2月,年内房地产销售降费率为11.8%,销售成本为37.5%,低于2018年的22.5%。虽然房地产税费上调,但是房地产企业利润仍将受到挤压,因此房地产开发商现金流将出现下滑。从2019年1-2月房屋销售额同比下降11.5%,销售成本同比下降9.2%,因此房地产政策宽松的必要性下降。

目前来看,出口增速放缓,部分企业还有补库需求,销售预期有所改善,短期经济数据可能企稳。宏观数据可以有一定程度的改善。

目前国内房地产开发商开发贷款端的利润率持续下降,据中国房地产业协会发布的数据显示,2018年1-2月,全国房地产开发商综合利润率为-12.4%,较2018年同期下降5.7个百分点,主要是受到房地产库存持续下滑和房地产企业资金压力减缓影响。考虑到前两年销售增速在20%以上,预计销售的增速将进一步下滑。另外,受价格指数上涨、楼市去库存和土地购置税、新盘价上升等影响,预计1-2月份房地产开发商投资意愿不强。

资金紧张是制约国内房地产开发商投资的主要因素,因房屋的购置税上升、土地购置税上涨、土地购置税上升等因素,会导致房地产开发商的投资减少,从而使得房地产开发商的资金周转压力加大。